Nyttig om husleie

Nyttige lenker og dokumenter

Links

Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget - Rettigheter og plikter

Om husleieloven

Ting å huske på når du leier

Tre typer leieavtaler

Downloads

Mal husleiekontrakt

Nyttige lenker og dokumenter

Links

Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget - Rettigheter og plikter

Om husleieloven

Ting å huske på når du leier

Tre typer leieavtaler

Downloads

Mal husleiekontrakt

Nyttige lenker og dokumenter

Links

Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget - Rettigheter og plikter

Om husleieloven

Ting å huske på når du leier

Tre typer leieavtaler

Downloads

Mal husleiekontrakt

Nyttige lenker og dokumenter

Links

Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget - Rettigheter og plikter

Om husleieloven

Ting å huske på når du leier

Tre typer leieavtaler

Downloads

Mal husleiekontrakt

Rettigheter og plikter

Når leietaker og utleier har signert en leiekontrakt, er begge partene bundet til å holde seg til avtalen. Leiekontrakten bestemmer sammen med husleieloven hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er viktig å lese kontrakten nøye før man signerer, og å si ifra hvis det er punkter i kontrakten man ikke vil gå med på. Det er leiekontrakten som sier hvilke rettigheter og plikter som er avtalt. Det som ikke er nevnt i kontrakten, må suppleres av husleieloven. Husleieloven har noen ufravikelige regler som beskytter leietakeren. Det betyr at det ikke er tillatt å avtale mindre fordelaktige vilkår for leietaker enn det som fremgår av disse reglene. Bestemmelser i leieavtalen som er i strid med husleielovens ufravikelige regler er ugyldige.

Hva bør man passe på når man inngår leiekontrakt?

Det er flere ting du bør være oppmerksom på for å sikre en trygg og rettferdig leieavtale.

Skriftlig avtale
Overtakelsesprotokoll
Størrelsen på leien
Leieforholdets varighet og oppsigelse
Leietakers vedlikeholdsplikter
Depositum

Du kan lese mer om hvert av disse temaene nedenfor.

Om Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om leie av bolig. Dersom det oppstår konflikt i leieforholdet, kan du sende inn en klage til Husleietvistutvalget for kun kr 255 (som leietaker). Saken løses gjennom mekling eller avgjøres ved vedtak. Les mer her: Husleietvistutvalget (htu.no)

Rettigheter og plikter

Når leietaker og utleier har signert en leiekontrakt, er begge partene bundet til å holde seg til avtalen. Leiekontrakten bestemmer sammen med husleieloven hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er viktig å lese kontrakten nøye før man signerer, og å si ifra hvis det er punkter i kontrakten man ikke vil gå med på. Det er leiekontrakten som sier hvilke rettigheter og plikter som er avtalt. Det som ikke er nevnt i kontrakten, må suppleres av husleieloven. Husleieloven har noen ufravikelige regler som beskytter leietakeren. Det betyr at det ikke er tillatt å avtale mindre fordelaktige vilkår for leietaker enn det som fremgår av disse reglene. Bestemmelser i leieavtalen som er i strid med husleielovens ufravikelige regler er ugyldige.

Hva bør man passe på når man inngår leiekontrakt?

Det er flere ting du bør være oppmerksom på for å sikre en trygg og rettferdig leieavtale.

Skriftlig avtale
Overtakelsesprotokoll
Størrelsen på leien
Leieforholdets varighet og oppsigelse
Leietakers vedlikeholdsplikter
Depositum

Du kan lese mer om hvert av disse temaene nedenfor.

Om Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om leie av bolig. Dersom det oppstår konflikt i leieforholdet, kan du sende inn en klage til Husleietvistutvalget for kun kr 255 (som leietaker). Saken løses gjennom mekling eller avgjøres ved vedtak. Les mer her: Husleietvistutvalget (htu.no)

Rettigheter og plikter

Når leietaker og utleier har signert en leiekontrakt, er begge partene bundet til å holde seg til avtalen. Leiekontrakten bestemmer sammen med husleieloven hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er viktig å lese kontrakten nøye før man signerer, og å si ifra hvis det er punkter i kontrakten man ikke vil gå med på. Det er leiekontrakten som sier hvilke rettigheter og plikter som er avtalt. Det som ikke er nevnt i kontrakten, må suppleres av husleieloven. Husleieloven har noen ufravikelige regler som beskytter leietakeren. Det betyr at det ikke er tillatt å avtale mindre fordelaktige vilkår for leietaker enn det som fremgår av disse reglene. Bestemmelser i leieavtalen som er i strid med husleielovens ufravikelige regler er ugyldige.

Hva bør man passe på når man inngår leiekontrakt?

Det er flere ting du bør være oppmerksom på for å sikre en trygg og rettferdig leieavtale.

Skriftlig avtale
Overtakelsesprotokoll
Størrelsen på leien
Leieforholdets varighet og oppsigelse
Leietakers vedlikeholdsplikter
Depositum

Du kan lese mer om hvert av disse temaene nedenfor.

Om Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om leie av bolig. Dersom det oppstår konflikt i leieforholdet, kan du sende inn en klage til Husleietvistutvalget for kun kr 255 (som leietaker). Saken løses gjennom mekling eller avgjøres ved vedtak. Les mer her: Husleietvistutvalget (htu.no)

Rettigheter og plikter

Når leietaker og utleier har signert en leiekontrakt, er begge partene bundet til å holde seg til avtalen. Leiekontrakten bestemmer sammen med husleieloven hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er viktig å lese kontrakten nøye før man signerer, og å si ifra hvis det er punkter i kontrakten man ikke vil gå med på. Det er leiekontrakten som sier hvilke rettigheter og plikter som er avtalt. Det som ikke er nevnt i kontrakten, må suppleres av husleieloven. Husleieloven har noen ufravikelige regler som beskytter leietakeren. Det betyr at det ikke er tillatt å avtale mindre fordelaktige vilkår for leietaker enn det som fremgår av disse reglene. Bestemmelser i leieavtalen som er i strid med husleielovens ufravikelige regler er ugyldige.

Hva bør man passe på når man inngår leiekontrakt?

Det er flere ting du bør være oppmerksom på for å sikre en trygg og rettferdig leieavtale.

Skriftlig avtale
Overtakelsesprotokoll
Størrelsen på leien
Leieforholdets varighet og oppsigelse
Leietakers vedlikeholdsplikter
Depositum

Du kan lese mer om hvert av disse temaene nedenfor.

Om Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om leie av bolig. Dersom det oppstår konflikt i leieforholdet, kan du sende inn en klage til Husleietvistutvalget for kun kr 255 (som leietaker). Saken løses gjennom mekling eller avgjøres ved vedtak. Les mer her: Husleietvistutvalget (htu.no)

Viktig om leieforhold og leiekontrakt

Skriftlig avtale

Det er veldig viktig at dere inngår en skriftlig avtale.

En skriftlig avtale gir begge parter en klar og dokumentert oversikt over vilkårene og betingelsene for leieforholdet. Dette bidrar til å klargjøre partenes rettigheter og forpliktelser, og til å unngå misforståelser og uenigheter i fremtiden.

Overtakelsesprotokoll

Ved overtakelse bør dere sammen gjennomgå boligen, slik at du som leietaker kan påpeke eventuelle feil og mangler med en gang. Det er viktig at forholdene du påpeker dokumenteres skriftlig, gjerne med bilder. Dette er viktig for å dokumentere tilstanden ved innflytting slik at leietaker ikke kan klandres for dette ved en senere anledning. Skader eller slitasje som var der da du flyttet inn skal du selvsagt ikke måtte betale for på et senere tidspunkt.

Overtakelsesprotokollen bør dateres og signeres av begge parter. Hvis utleier ikke ønsker å fylle ut og signere en slik protokoll, bør du skrive ned og ta bilder av de aktuelle forholdene, og sende dette til utleier på e-post eller SMS, for å sikre dokumentasjon.

Blir du oppmerksom på andre forhold som avviker fra det som er avtalt etter den felles gjennomgangen, bør du ta kontakt med utleier så fort som mulig for å opplyse om dette.

Størrelsen på leien

Det er viktig å merke seg hva som er avtalt leiesum, ettersom det er dette beløpet du som leietaker er forpliktet til å betale i leieperioden. Leien må angis som et fast beløp, og forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds leie.

Som et tillegg til leien kan utleier kreve strøm og brensel, samt utgifter til vann- og avløp hvor dette kan måles. Andre utgifter, som for eksempel utgifter til kabel-TV, internett, fellesutgifter og kommunale utgifter (unntatt vann/avløp), kan ikke kreves av utleier som et tillegg til leiesummen. Dette må utleier eventuelt ta høyde for i leieprisen, og kan ikke kreves i etterkant av avtalt leiesum.

Leieforholdets varighet og oppsigelse

Det er viktig å være oppmerksom på hvor lenge leieforholdet løper, og hvilken adgang begge parter har til å si opp kontrakten. Det kan enten inngås

en tidsbestemt leieavtale
en tidsbestemt leieavtale som kan sies opp, eller
en tidsubestemt leieavtale

Om tidsbestemte leiekontrakter

Tidsbestemte leiekontrakter kjennetegnes av at det er avtalt en sluttdato, altså at det allerede fra starten av avtaleforholdet er klart når leieforholdet skal avsluttes. Det kan i utgangspunktet ikke avtales en tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år.

Dersom du leier lofts-, sokkel- eller tomannsbolig og utleier bor i samme hus, kan imidlertid leietiden være ett år. Dersom utleier skal flytte inn eller rive boligen gjelder ingen minstetid. Les mer om dette her *tre_leieavtaler.pdf (regjeringen.no).

Oppsigelse

En leieavtale som er inngått for en bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Tidsbestemte avtaler kan sies opp hvis det er avtalt eller hvis utleieren ikke har informert leietaker skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp.

Om du skulle få behov for å flytte ut før kontrakten åpner for dette, betyr ikke dette automatisk at du må betale leie resten av bindingstiden, varigheten ved tidsbegrenset kontrakt eller oppsigelsestiden. For det første godtar leietakeren ofte at utleier selv skaffer ny leietaker (fremleie). For det andre har utleier tapsbegrensningsplikt. Det betyr at utleier må forsøke å leie ut leieobjektet så raskt som mulig etter at du har flyttet. Fra det tidspunktet en ny leietaker er på plass, slipper du å betale. Utleier har ikke krav på dobbel leie.

Om tidsubestemte avtaler

I tidsubestemte leiekontrakter er det ingen bestemt dato for utløp av leieperioden. Avtalen opphører når en av partene sier den opp. Oppsigelsesfristen er tre måneder for begge parter, med mindre det avtales noe annet.

At oppsigelsesfristen er tre måneder betyr at leiekontrakten fortsetter den måneden du sier opp pluss tre måneder til, med mindre leiekontrakten bestemmer at oppsigelsesfristen skal løpe fra dato til dato.

Leietaker trenger ikke begrunne hvorfor vedkommende sier opp kontrakten. Utleier må derimot kunne vise til en saklig grunn for oppsigelsen. Saklig grunn kan for eksempel være at utleier skal selge boligen, eller at utleier selv skal bruke leieobjektet.

Det gjelder unntak for utleiers krav til saklig grunn ved eksempelvis utleie av ett rom (ikke kjøkken og bad).

Leietakers vedlikeholdsplikter

Utleier og leietaker står fritt til å fordele vedlikeholdsansvaret slik de måtte ønske. Dette er altså en bestemmelse i husleieloven som kan fravikes til ulempe for leietaker. Utleier plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter leieavtalen og husleieloven. Når det gjelder vedlikeholdsansvaret er leietaker etter husleieloven forpliktet til å vedlikeholde

Dørlåser
Kraner
Vannklosetter
Elektriske kontakter og brytere
Varmtvannsbeholdere
Inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.
Leietakeren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Hvis ikke annet er avtalt, har utleier utskiftningsansvaret for gjenstander som tilhører utleier. Dersom leietaker skader leieobjektet som leies eller inventar som tilhører utleier, må leietaker erstatte dette.

Depositum

Et depositum er et pengebeløp som leietaker, etter avtale med utleier, stiller som sikkerhet. Depositumet skal dekke eventuelle skader, skyldig husleie, eller andre krav etter leieavtalen.

Husleieloven stiller krav til bruken av depositumskonto:

Det skal opprettes en egen depositumskonto i leietakers navn. Utleier kan ikke kreve at du setter inn et depositum på utleiers egen konto. Det er ulovlig, og kan være straffbart for utleier. Hvis det er gjort kan leietaker når som helst kreve depositumet tilbakebetalt med forsinkelsesrente på 12,5%.
Utleier skal betale gebyret for å opprette depositumskonto.
Depositumet kan maksimalt tilsvare summen av seks ganger månedlig leie.
Depositumet skal ikke brukes mens leieforholdet varer. Leietaker kan kreve å få utbetalt opptjente renter i løpet av leietiden og etter leieforholdets oppgjør.

Heving

Heving er en ekstraordinær måte å avslutte leieforholdet umiddelbart på. Dette innebærer at partenes plikter og rettigheter etter avtalen faller bort, og at partene (i størst mulig grad) settes tilbake som de var før avtalen.

For å ha rett til å heve, må den andre parten ha begått et vesentlig kontraktsbrudd. Det skal med andre ord mye til for at en part har rett til å heve avtalen. Heving er som et utgangspunkt «siste utvei». Kontraktsbruddets alvorlighetsgrad må vurderes opp mot andre mulige reaksjoner som kan avhjelpe situasjonen.

Noen eksempler på tilfeller hvor utleier kan ha rett til heving er hvis leietaker ikke betaler husleien eller depositum, leietaker bryter vedlikeholdsplikten på en alvorlig måte, eller at leietaker driver ulovlig fremleie.

Eksempler på tilfeller hvor leietaker kan ha rett til heving er hvis boligen har alvorlige feil og mangler, eller at utleier ikke gir leietaker tilgang til boligen (nøkler).

Tilbakehold av leie, leieavslag eller erstatning

Hvis boligen har en mangel, kan leietaker i noen tilfeller holde tilbake en del av leien, kreve leieavslag eller erstatning.

Det foreligger en mangel hvis leieobjektet ikke er slik som avtalt, eller i vanlig god stand. Leietaker må gi beskjed til utleier og gi utleier mulighet til å rette mangelen (innen rimelig tid) før leietaker kan holde tilbake leie eller kreve avslag/erstatning.

Tilbakehold av leie er effektivt for å sikre kravene sine overfor utleier. Det er viktig at leietaker ikke holder tilbake en større sum enn det kravet leietaker mener å ha mot utleier. Leietaker må gi utleier beskjed om hvor stor andel som tilbakeholdes og hvorfor leien tilbakeholdes.

Et eksempel er når kjøleskapet ryker og det er avtalt at utleier er ansvarlig for hvitevarer. Hvis leietaker har varslet utleier og utleier ikke skifter ut kjøleskapet innen rimelig tid, kan leietaker velge å holde tilbake en sum som tilsvarer kostnaden ved å skifte ut kjøleskapet. Går det tid før kjøleskap er fikset kan leietaker kreve en forholdsmessig reduksjon i leien.

Kan utleier øke leien, og eventuelt hvor mye?

Utleier kan øke leien maks en gang per år, og økningen må skje i henhold til konsumprisindeksen. Utleier må gi minst én måneds skriftlig varsel før en økning kan tre i kraft.

Har utleier adgang til boligen i leieperioden?

Leietaker skal være trygg på at utleier ikke tar seg uanmeldt inn i boligen. Utleier kan derfor ikke ta seg inn i boligen uten at leietakeren er varslet på forhånd.

Det gjelder et unntak for akutte nødsituasjoner hvor det er risiko for materielle skader eller fare for liv og helse, eksempelvis for å slukke brann eller for å stoppe vannlekkasje.

Leietakeren må slippe inn utleier for nødvendig tilsyn og vedlikehold (eventuelt for å holde visninger), men skal ha beskjed i rimelig tid før dette skjer.

Viktig om leieforhold og leiekontrakt

Skriftlig avtale

Det er veldig viktig at dere inngår en skriftlig avtale.

En skriftlig avtale gir begge parter en klar og dokumentert oversikt over vilkårene og betingelsene for leieforholdet. Dette bidrar til å klargjøre partenes rettigheter og forpliktelser, og til å unngå misforståelser og uenigheter i fremtiden.

Overtakelsesprotokoll

Ved overtakelse bør dere sammen gjennomgå boligen, slik at du som leietaker kan påpeke eventuelle feil og mangler med en gang. Det er viktig at forholdene du påpeker dokumenteres skriftlig, gjerne med bilder. Dette er viktig for å dokumentere tilstanden ved innflytting slik at leietaker ikke kan klandres for dette ved en senere anledning. Skader eller slitasje som var der da du flyttet inn skal du selvsagt ikke måtte betale for på et senere tidspunkt.

Overtakelsesprotokollen bør dateres og signeres av begge parter. Hvis utleier ikke ønsker å fylle ut og signere en slik protokoll, bør du skrive ned og ta bilder av de aktuelle forholdene, og sende dette til utleier på e-post eller SMS, for å sikre dokumentasjon.

Blir du oppmerksom på andre forhold som avviker fra det som er avtalt etter den felles gjennomgangen, bør du ta kontakt med utleier så fort som mulig for å opplyse om dette.

Størrelsen på leien

Det er viktig å merke seg hva som er avtalt leiesum, ettersom det er dette beløpet du som leietaker er forpliktet til å betale i leieperioden. Leien må angis som et fast beløp, og forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds leie.

Som et tillegg til leien kan utleier kreve strøm og brensel, samt utgifter til vann- og avløp hvor dette kan måles. Andre utgifter, som for eksempel utgifter til kabel-TV, internett, fellesutgifter og kommunale utgifter (unntatt vann/avløp), kan ikke kreves av utleier som et tillegg til leiesummen. Dette må utleier eventuelt ta høyde for i leieprisen, og kan ikke kreves i etterkant av avtalt leiesum.

Leieforholdets varighet og oppsigelse

Det er viktig å være oppmerksom på hvor lenge leieforholdet løper, og hvilken adgang begge parter har til å si opp kontrakten. Det kan enten inngås

en tidsbestemt leieavtale
en tidsbestemt leieavtale som kan sies opp, eller
en tidsubestemt leieavtale

Om tidsbestemte leiekontrakter

Tidsbestemte leiekontrakter kjennetegnes av at det er avtalt en sluttdato, altså at det allerede fra starten av avtaleforholdet er klart når leieforholdet skal avsluttes. Det kan i utgangspunktet ikke avtales en tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år.

Dersom du leier lofts-, sokkel- eller tomannsbolig og utleier bor i samme hus, kan imidlertid leietiden være ett år. Dersom utleier skal flytte inn eller rive boligen gjelder ingen minstetid. Les mer om dette her *tre_leieavtaler.pdf (regjeringen.no).

Oppsigelse

En leieavtale som er inngått for en bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Tidsbestemte avtaler kan sies opp hvis det er avtalt eller hvis utleieren ikke har informert leietaker skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp.

Om du skulle få behov for å flytte ut før kontrakten åpner for dette, betyr ikke dette automatisk at du må betale leie resten av bindingstiden, varigheten ved tidsbegrenset kontrakt eller oppsigelsestiden. For det første godtar leietakeren ofte at utleier selv skaffer ny leietaker (fremleie). For det andre har utleier tapsbegrensningsplikt. Det betyr at utleier må forsøke å leie ut leieobjektet så raskt som mulig etter at du har flyttet. Fra det tidspunktet en ny leietaker er på plass, slipper du å betale. Utleier har ikke krav på dobbel leie.

Om tidsubestemte avtaler

I tidsubestemte leiekontrakter er det ingen bestemt dato for utløp av leieperioden. Avtalen opphører når en av partene sier den opp. Oppsigelsesfristen er tre måneder for begge parter, med mindre det avtales noe annet.

At oppsigelsesfristen er tre måneder betyr at leiekontrakten fortsetter den måneden du sier opp pluss tre måneder til, med mindre leiekontrakten bestemmer at oppsigelsesfristen skal løpe fra dato til dato.

Leietaker trenger ikke begrunne hvorfor vedkommende sier opp kontrakten. Utleier må derimot kunne vise til en saklig grunn for oppsigelsen. Saklig grunn kan for eksempel være at utleier skal selge boligen, eller at utleier selv skal bruke leieobjektet.

Det gjelder unntak for utleiers krav til saklig grunn ved eksempelvis utleie av ett rom (ikke kjøkken og bad).

Leietakers vedlikeholdsplikter

Utleier og leietaker står fritt til å fordele vedlikeholdsansvaret slik de måtte ønske. Dette er altså en bestemmelse i husleieloven som kan fravikes til ulempe for leietaker. Utleier plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter leieavtalen og husleieloven. Når det gjelder vedlikeholdsansvaret er leietaker etter husleieloven forpliktet til å vedlikeholde

Dørlåser
Kraner
Vannklosetter
Elektriske kontakter og brytere
Varmtvannsbeholdere
Inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.
Leietakeren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Hvis ikke annet er avtalt, har utleier utskiftningsansvaret for gjenstander som tilhører utleier. Dersom leietaker skader leieobjektet som leies eller inventar som tilhører utleier, må leietaker erstatte dette.

Depositum

Et depositum er et pengebeløp som leietaker, etter avtale med utleier, stiller som sikkerhet. Depositumet skal dekke eventuelle skader, skyldig husleie, eller andre krav etter leieavtalen.

Husleieloven stiller krav til bruken av depositumskonto:

Det skal opprettes en egen depositumskonto i leietakers navn. Utleier kan ikke kreve at du setter inn et depositum på utleiers egen konto. Det er ulovlig, og kan være straffbart for utleier. Hvis det er gjort kan leietaker når som helst kreve depositumet tilbakebetalt med forsinkelsesrente på 12,5%.
Utleier skal betale gebyret for å opprette depositumskonto.
Depositumet kan maksimalt tilsvare summen av seks ganger månedlig leie.
Depositumet skal ikke brukes mens leieforholdet varer. Leietaker kan kreve å få utbetalt opptjente renter i løpet av leietiden og etter leieforholdets oppgjør.

Heving

Heving er en ekstraordinær måte å avslutte leieforholdet umiddelbart på. Dette innebærer at partenes plikter og rettigheter etter avtalen faller bort, og at partene (i størst mulig grad) settes tilbake som de var før avtalen.

For å ha rett til å heve, må den andre parten ha begått et vesentlig kontraktsbrudd. Det skal med andre ord mye til for at en part har rett til å heve avtalen. Heving er som et utgangspunkt «siste utvei». Kontraktsbruddets alvorlighetsgrad må vurderes opp mot andre mulige reaksjoner som kan avhjelpe situasjonen.

Noen eksempler på tilfeller hvor utleier kan ha rett til heving er hvis leietaker ikke betaler husleien eller depositum, leietaker bryter vedlikeholdsplikten på en alvorlig måte, eller at leietaker driver ulovlig fremleie.

Eksempler på tilfeller hvor leietaker kan ha rett til heving er hvis boligen har alvorlige feil og mangler, eller at utleier ikke gir leietaker tilgang til boligen (nøkler).

Tilbakehold av leie, leieavslag eller erstatning

Hvis boligen har en mangel, kan leietaker i noen tilfeller holde tilbake en del av leien, kreve leieavslag eller erstatning.

Det foreligger en mangel hvis leieobjektet ikke er slik som avtalt, eller i vanlig god stand. Leietaker må gi beskjed til utleier og gi utleier mulighet til å rette mangelen (innen rimelig tid) før leietaker kan holde tilbake leie eller kreve avslag/erstatning.

Tilbakehold av leie er effektivt for å sikre kravene sine overfor utleier. Det er viktig at leietaker ikke holder tilbake en større sum enn det kravet leietaker mener å ha mot utleier. Leietaker må gi utleier beskjed om hvor stor andel som tilbakeholdes og hvorfor leien tilbakeholdes.

Et eksempel er når kjøleskapet ryker og det er avtalt at utleier er ansvarlig for hvitevarer. Hvis leietaker har varslet utleier og utleier ikke skifter ut kjøleskapet innen rimelig tid, kan leietaker velge å holde tilbake en sum som tilsvarer kostnaden ved å skifte ut kjøleskapet. Går det tid før kjøleskap er fikset kan leietaker kreve en forholdsmessig reduksjon i leien.

Kan utleier øke leien, og eventuelt hvor mye?

Utleier kan øke leien maks en gang per år, og økningen må skje i henhold til konsumprisindeksen. Utleier må gi minst én måneds skriftlig varsel før en økning kan tre i kraft.

Har utleier adgang til boligen i leieperioden?

Leietaker skal være trygg på at utleier ikke tar seg uanmeldt inn i boligen. Utleier kan derfor ikke ta seg inn i boligen uten at leietakeren er varslet på forhånd.

Det gjelder et unntak for akutte nødsituasjoner hvor det er risiko for materielle skader eller fare for liv og helse, eksempelvis for å slukke brann eller for å stoppe vannlekkasje.

Leietakeren må slippe inn utleier for nødvendig tilsyn og vedlikehold (eventuelt for å holde visninger), men skal ha beskjed i rimelig tid før dette skjer.

Viktig om leieforhold og leiekontrakt

Skriftlig avtale

Det er veldig viktig at dere inngår en skriftlig avtale.

En skriftlig avtale gir begge parter en klar og dokumentert oversikt over vilkårene og betingelsene for leieforholdet. Dette bidrar til å klargjøre partenes rettigheter og forpliktelser, og til å unngå misforståelser og uenigheter i fremtiden.

Overtakelsesprotokoll

Ved overtakelse bør dere sammen gjennomgå boligen, slik at du som leietaker kan påpeke eventuelle feil og mangler med en gang. Det er viktig at forholdene du påpeker dokumenteres skriftlig, gjerne med bilder. Dette er viktig for å dokumentere tilstanden ved innflytting slik at leietaker ikke kan klandres for dette ved en senere anledning. Skader eller slitasje som var der da du flyttet inn skal du selvsagt ikke måtte betale for på et senere tidspunkt.

Overtakelsesprotokollen bør dateres og signeres av begge parter. Hvis utleier ikke ønsker å fylle ut og signere en slik protokoll, bør du skrive ned og ta bilder av de aktuelle forholdene, og sende dette til utleier på e-post eller SMS, for å sikre dokumentasjon.

Blir du oppmerksom på andre forhold som avviker fra det som er avtalt etter den felles gjennomgangen, bør du ta kontakt med utleier så fort som mulig for å opplyse om dette.

Størrelsen på leien

Det er viktig å merke seg hva som er avtalt leiesum, ettersom det er dette beløpet du som leietaker er forpliktet til å betale i leieperioden. Leien må angis som et fast beløp, og forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds leie.

Som et tillegg til leien kan utleier kreve strøm og brensel, samt utgifter til vann- og avløp hvor dette kan måles. Andre utgifter, som for eksempel utgifter til kabel-TV, internett, fellesutgifter og kommunale utgifter (unntatt vann/avløp), kan ikke kreves av utleier som et tillegg til leiesummen. Dette må utleier eventuelt ta høyde for i leieprisen, og kan ikke kreves i etterkant av avtalt leiesum.

Leieforholdets varighet og oppsigelse

Det er viktig å være oppmerksom på hvor lenge leieforholdet løper, og hvilken adgang begge parter har til å si opp kontrakten. Det kan enten inngås

en tidsbestemt leieavtale
en tidsbestemt leieavtale som kan sies opp, eller
en tidsubestemt leieavtale

Om tidsbestemte leiekontrakter

Tidsbestemte leiekontrakter kjennetegnes av at det er avtalt en sluttdato, altså at det allerede fra starten av avtaleforholdet er klart når leieforholdet skal avsluttes. Det kan i utgangspunktet ikke avtales en tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år.

Dersom du leier lofts-, sokkel- eller tomannsbolig og utleier bor i samme hus, kan imidlertid leietiden være ett år. Dersom utleier skal flytte inn eller rive boligen gjelder ingen minstetid. Les mer om dette her *tre_leieavtaler.pdf (regjeringen.no).

Oppsigelse

En leieavtale som er inngått for en bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Tidsbestemte avtaler kan sies opp hvis det er avtalt eller hvis utleieren ikke har informert leietaker skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp.

Om du skulle få behov for å flytte ut før kontrakten åpner for dette, betyr ikke dette automatisk at du må betale leie resten av bindingstiden, varigheten ved tidsbegrenset kontrakt eller oppsigelsestiden. For det første godtar leietakeren ofte at utleier selv skaffer ny leietaker (fremleie). For det andre har utleier tapsbegrensningsplikt. Det betyr at utleier må forsøke å leie ut leieobjektet så raskt som mulig etter at du har flyttet. Fra det tidspunktet en ny leietaker er på plass, slipper du å betale. Utleier har ikke krav på dobbel leie.

Om tidsubestemte avtaler

I tidsubestemte leiekontrakter er det ingen bestemt dato for utløp av leieperioden. Avtalen opphører når en av partene sier den opp. Oppsigelsesfristen er tre måneder for begge parter, med mindre det avtales noe annet.

At oppsigelsesfristen er tre måneder betyr at leiekontrakten fortsetter den måneden du sier opp pluss tre måneder til, med mindre leiekontrakten bestemmer at oppsigelsesfristen skal løpe fra dato til dato.

Leietaker trenger ikke begrunne hvorfor vedkommende sier opp kontrakten. Utleier må derimot kunne vise til en saklig grunn for oppsigelsen. Saklig grunn kan for eksempel være at utleier skal selge boligen, eller at utleier selv skal bruke leieobjektet.

Det gjelder unntak for utleiers krav til saklig grunn ved eksempelvis utleie av ett rom (ikke kjøkken og bad).

Leietakers vedlikeholdsplikter

Utleier og leietaker står fritt til å fordele vedlikeholdsansvaret slik de måtte ønske. Dette er altså en bestemmelse i husleieloven som kan fravikes til ulempe for leietaker. Utleier plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter leieavtalen og husleieloven. Når det gjelder vedlikeholdsansvaret er leietaker etter husleieloven forpliktet til å vedlikeholde

Dørlåser
Kraner
Vannklosetter
Elektriske kontakter og brytere
Varmtvannsbeholdere
Inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.
Leietakeren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Hvis ikke annet er avtalt, har utleier utskiftningsansvaret for gjenstander som tilhører utleier. Dersom leietaker skader leieobjektet som leies eller inventar som tilhører utleier, må leietaker erstatte dette.

Depositum

Et depositum er et pengebeløp som leietaker, etter avtale med utleier, stiller som sikkerhet. Depositumet skal dekke eventuelle skader, skyldig husleie, eller andre krav etter leieavtalen.

Husleieloven stiller krav til bruken av depositumskonto:

Det skal opprettes en egen depositumskonto i leietakers navn. Utleier kan ikke kreve at du setter inn et depositum på utleiers egen konto. Det er ulovlig, og kan være straffbart for utleier. Hvis det er gjort kan leietaker når som helst kreve depositumet tilbakebetalt med forsinkelsesrente på 12,5%.
Utleier skal betale gebyret for å opprette depositumskonto.
Depositumet kan maksimalt tilsvare summen av seks ganger månedlig leie.
Depositumet skal ikke brukes mens leieforholdet varer. Leietaker kan kreve å få utbetalt opptjente renter i løpet av leietiden og etter leieforholdets oppgjør.

Heving

Heving er en ekstraordinær måte å avslutte leieforholdet umiddelbart på. Dette innebærer at partenes plikter og rettigheter etter avtalen faller bort, og at partene (i størst mulig grad) settes tilbake som de var før avtalen.

For å ha rett til å heve, må den andre parten ha begått et vesentlig kontraktsbrudd. Det skal med andre ord mye til for at en part har rett til å heve avtalen. Heving er som et utgangspunkt «siste utvei». Kontraktsbruddets alvorlighetsgrad må vurderes opp mot andre mulige reaksjoner som kan avhjelpe situasjonen.

Noen eksempler på tilfeller hvor utleier kan ha rett til heving er hvis leietaker ikke betaler husleien eller depositum, leietaker bryter vedlikeholdsplikten på en alvorlig måte, eller at leietaker driver ulovlig fremleie.

Eksempler på tilfeller hvor leietaker kan ha rett til heving er hvis boligen har alvorlige feil og mangler, eller at utleier ikke gir leietaker tilgang til boligen (nøkler).

Tilbakehold av leie, leieavslag eller erstatning

Hvis boligen har en mangel, kan leietaker i noen tilfeller holde tilbake en del av leien, kreve leieavslag eller erstatning.

Det foreligger en mangel hvis leieobjektet ikke er slik som avtalt, eller i vanlig god stand. Leietaker må gi beskjed til utleier og gi utleier mulighet til å rette mangelen (innen rimelig tid) før leietaker kan holde tilbake leie eller kreve avslag/erstatning.

Tilbakehold av leie er effektivt for å sikre kravene sine overfor utleier. Det er viktig at leietaker ikke holder tilbake en større sum enn det kravet leietaker mener å ha mot utleier. Leietaker må gi utleier beskjed om hvor stor andel som tilbakeholdes og hvorfor leien tilbakeholdes.

Et eksempel er når kjøleskapet ryker og det er avtalt at utleier er ansvarlig for hvitevarer. Hvis leietaker har varslet utleier og utleier ikke skifter ut kjøleskapet innen rimelig tid, kan leietaker velge å holde tilbake en sum som tilsvarer kostnaden ved å skifte ut kjøleskapet. Går det tid før kjøleskap er fikset kan leietaker kreve en forholdsmessig reduksjon i leien.

Kan utleier øke leien, og eventuelt hvor mye?

Utleier kan øke leien maks en gang per år, og økningen må skje i henhold til konsumprisindeksen. Utleier må gi minst én måneds skriftlig varsel før en økning kan tre i kraft.

Har utleier adgang til boligen i leieperioden?

Leietaker skal være trygg på at utleier ikke tar seg uanmeldt inn i boligen. Utleier kan derfor ikke ta seg inn i boligen uten at leietakeren er varslet på forhånd.

Det gjelder et unntak for akutte nødsituasjoner hvor det er risiko for materielle skader eller fare for liv og helse, eksempelvis for å slukke brann eller for å stoppe vannlekkasje.

Leietakeren må slippe inn utleier for nødvendig tilsyn og vedlikehold (eventuelt for å holde visninger), men skal ha beskjed i rimelig tid før dette skjer.

Særlig om bokollektiv

Bokollektiv: Egen eller felles leieavtale?

I bokollektiv er det ganske vanlig at man inngår en felles leieavtale med utleier, gjerne med en «hovedansvarlig». Som regel vil man da være solidarisk ansvarlig overfor utleier. Dette innebærer at du er ansvarlig overfor utleier hvis de andre i kollektivet misligholder sine plikter ved å ikke betale husleie eller påfører boligen skader.

Du kan derfor risikere å holdes økonomisk ansvarlig for dine romkameraters handlinger. Det er derfor tryggest å inngå individuelle leiekontrakter.

I tilfeller hvor utleier ikke vil tilby dette, bør de som skal bo i kollektivet skrive en intern kontrakt som regulerer ansvar seg imellom. Her bør dere blant annet spesifisere størrelsene på den enkeltes andel av leien, og når andelen skal innbetales til den «hovedansvarlige» sin konto.

Særlig om bokollektiv

Bokollektiv: Egen eller felles leieavtale?

I bokollektiv er det ganske vanlig at man inngår en felles leieavtale med utleier, gjerne med en «hovedansvarlig». Som regel vil man da være solidarisk ansvarlig overfor utleier. Dette innebærer at du er ansvarlig overfor utleier hvis de andre i kollektivet misligholder sine plikter ved å ikke betale husleie eller påfører boligen skader.

Du kan derfor risikere å holdes økonomisk ansvarlig for dine romkameraters handlinger. Det er derfor tryggest å inngå individuelle leiekontrakter.

I tilfeller hvor utleier ikke vil tilby dette, bør de som skal bo i kollektivet skrive en intern kontrakt som regulerer ansvar seg imellom. Her bør dere blant annet spesifisere størrelsene på den enkeltes andel av leien, og når andelen skal innbetales til den «hovedansvarlige» sin konto.

Særlig om bokollektiv

Bokollektiv: Egen eller felles leieavtale?

I bokollektiv er det ganske vanlig at man inngår en felles leieavtale med utleier, gjerne med en «hovedansvarlig». Som regel vil man da være solidarisk ansvarlig overfor utleier. Dette innebærer at du er ansvarlig overfor utleier hvis de andre i kollektivet misligholder sine plikter ved å ikke betale husleie eller påfører boligen skader.

Du kan derfor risikere å holdes økonomisk ansvarlig for dine romkameraters handlinger. Det er derfor tryggest å inngå individuelle leiekontrakter.

I tilfeller hvor utleier ikke vil tilby dette, bør de som skal bo i kollektivet skrive en intern kontrakt som regulerer ansvar seg imellom. Her bør dere blant annet spesifisere størrelsene på den enkeltes andel av leien, og når andelen skal innbetales til den «hovedansvarlige» sin konto.

Få Hjelp

Husleie

Få Hjelp

Husleie